Toàn Bộ Hướng Dẫn Làm Thủ Tục Mua Bán Đất Đai

thu-tuc-mua-ban-dat-dai

Thủ tục mua bán đất đai là một trong những thủ tục quan trọng và chứa đựng nhiều rủi ro nếu được thực hiện không đúng quy định. Dưới đây là thủ tục mua bán đất theo hướng dẫn mới nhất mà Luật sư Đất đai Công ty Luật ĐFC biên soạn.

Xem thêm: Tư vấn về cho, tặng, thừa kế và các thủ tục cho tặng nhà đất

I. Điều kiện làm thủ tục mua bán đất đai

Căn cứ theo khoản 1 Điều 188, Luật Đất đai năm 2013

Người sử dụng đất có quyền làm thủ tục mua bán đất đai khi có các điều kiện sau:

Thứ nhất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ:

    • TH1: Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013: Người thừa kế có tài sản là quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt cư trú ở nước ngoài không nằm trong diện được mua nhà không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng có quyền được mua bán phần đất thừa kế cho người khác.
    • TH2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013:
      • Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất;
      • Trong trường hợp nhận quyền thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện để được chứng nhận).

Thứ hai: Đất nằm trong diện đất không có tranh chấp;

Thứ ba: Đất không nằm trong diện đang bị kê biên để đảm bảo cho việc thi hành án;

Thứ tư: Đất vẫn còn thời hạn sử dụng theo pháp luật.

thu-tuc-mua-ban-dat-dai

II. Các thủ tục mua bán đất đai

Khi mua bán đất đai, có rất nhiều thủ tục cần phải làm, và đây là những thủ tục mua bán đất đai chung áp dụng cho các trường hợp chuyển QSDĐ, sang tên giấy chứng nhận QSDĐ.

1. Thủ tục đặt cọc

*Lưu ý: Thủ tục này không bắt buộc

Tiền đặt cọc là một bên giao cho bên kia một số tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác trong một thời gian để đảm bảo cam kết hoặc thực hiện hợp đồng. (Theo khoản 1, Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015)

Do đó, một khoản tiền đặt cọc trong việc mua bán đất đai là: Người mua sẽ chuyển cho người bán một khoản tiền để đảm bảo việc chuyển giao và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Việc đặt cọc cũng có một số hạn chế nhất đinh:

Thứ nhất: Nếu hợp đồng được ký kết, thực hiện: Tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho người mua hoặc khấu trừ vào khoản thanh toán.

Thứ hai: Người mua có ý định từ chối ký và thực hiện hợp đồng: Nếu không mua, tiền đặt cọc thuộc về chủ đất.

Thứ ba: Nếu chủ đất từ chối giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng: Chủ đất phải trả lại tiền đặt cọc và số tiền tương đương với giá trị tài sản ký gửi (tiền phạt của khoản đặt cọc).

*Lưu ý: Mặc dù trả trước một số tiền để làm tin, nhưng có nhiều lý do khác nhau khiến người bán và người mua trước không giao dịch với nhau như: Tìm thửa đất hoặc nhà có vị trí thuận tiện hơn, giá phù hợp hơn … trong những trường hợp như vậy khi thực hiện hợp đồng mua bán đất thì có thể ghi là “hợp đồng trả trước” thay vì ghi là “hợp đồng đặt cọc” để tránh những rủi ro không đáng có.

Xem thêm: Kinh Nghiệm Mua Bán Đất Bằng Giấy Chuyển Nhượng Đất Viết Tay

2. Công chứng hợp đồng mua bán đất đai

Sau khi làm hợp đồng đặt cọc hoặc có thể không cần đặt cọc, hai bên sẽ chuẩn bị hợp đồng, hồ sơ mua bán đất đai và tiến hành công chứng hợp đồng đó tại Văn phòng Công chứng của Nhà nước hoặc của Tư nhân trong phạm vi tỉnh có đất muốn mua bán.

*Hồ sơ bên bán:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng;
  • Sổ hộ khẩu;
  • Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân;
  • Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).

*Hồ sơ bên mua:

  • Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng;
  • Sổ hộ khẩu;
  • Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân;

Mẫu yêu cầu công chứng thường do người mua chuẩn bị, nhưng có thể được các bên đồng ý vì theo quy định: Nếu một bên yêu cầu công chứng, bên đó phải trả phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác). .

Ngoài các tài liệu trên, các bên có thể chuẩn bị trước hợp đồng. Tuy nhiên, nó thường được yêu cầu Văn phòng công chứng lập hộ.

3. Kê khai thuế, lệ phí trước bạ, nghĩa vụ tài chính

*Hồ sơ bao gồm:

  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (được lập theo mẫu số 03);
  • Tờ khai lệ phí trước bạ (theo mẫu số 01);
  • Bản sao chụp Sổ đỏ và bản ký cam kết chịu trách nhiệm cho bản sao chụp đó;
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
  • Tài liệu làm cơ sở để xác định đối tượng đủ điều kiện miễn thuế và lệ phí (nếu có).

*Thời hạn nộp hồ sơ

  • Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không đồng ý rằng người mua là người nộp thuế thay mặt cho người bán, tờ khai thuế phải được nộp trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
  • Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận rằng người mua là người nộp thuế thay mặt cho người bán, tờ khai thuế phải được nộp tại thời điểm thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng.
  • Nộp hồ sơ kê khai lệ phí đăng ký cùng với thời gian thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi đất (sang tên Sổ đỏ).

4. Hồ sơ sang tên đổi chủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)

a. Chuẩn bị hồ sơ

  • Đơn đăng ký biến động đất đai (mẫu 09/ĐK);
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc đã được cấp;
  • Hợp đồng mua bán đã công chứng;
  • Giấy tờ tùy thân cá nhân.

b. Nộp hồ sơ

  • Người sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai – Phòng Tài nguyên và Môi trường;
  • Các cá nhân, hộ gia đình nộp tại Ủy ban xã/phường/thị trấn nếu có nhu cầu.

c. Tiếp nhận và xác minh hồ sơ

  • Nếu hồ sơ đầy đủ: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải ghi lại tất cả các thông tin vào sổ nhận hồ sơ và bàn giao Phiếu tiếp nhận hồ sơ;
  • Nếu hồ sơ chưa đầy đủ/chưa hợp lệ: Trong vòng tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

d. Giải quyết và trả kết quả

Cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất phải gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Người mua: Khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như phí sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, phí đăng ký … thì phải trả theo số tiền như đã thông báo tại cơ quan thuế và biên lai sau đó giữ và trả lại cho cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất.

Thời gian trả kết quả:

  • Đối với hồ sơ hợp lệ: Thời gian trả kết quả không quá 10 ngày;
  • Đối với các khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng sâu, xa và cực kỳ khó khăn hoặc cực kỳ khó khăn, thời gian thực hiện sẽ được tăng thêm 10 ngày.

e. Các khoản phí

  • Thuế thu nhập cá nhân:  2% giá trị mua bán.
  • Phí đăng ký: 0,5% giá trị mua bán.
  • Phí thẩm định, xác minh hồ sơ, tài liệu (Được quyết định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh).
  • Ngoài ra, trong trường hợp chuyển nhượng một phần của thửa đất, phải trả thêm phí đo đặc để tách thửa đất …

Xem thêm: Điều Kiện Cho Người Nước Ngoài Mua Nhà Tại Việt Nam 2020


Trên đây là toàn bộ thủ tục mua bán đất đai theo quy định mới nhất. Để biết thêm các quy định cụ thể về mua bán đất đai, vui lòng xem phần Tư vấn Luật Đất đai này. Nếu có nhu cầu, quý vị có thể liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí của DFC qua hotline 19006512.

Hãy liên hệ với Văn phòng Luật sư DFC chúng tôi
Adress: LK, 28 Lê Trọng Tấn, Dương Kinh, Hà Đông, Hà Nội
Phone: 1900.6512
Email: thunodfc@gmail.com hoặc luatsudfc@gmail.com

Hãy bình luận đầu tiên

Để lại một phản hồi

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiện thị công khai.


*