Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư chính xác nhất?

Người sử dụng đất phải có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Do đó, trong trường hợp bạn muốn xây nhà trên đất nông nghiệp, bạn phải chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư. Vậy chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Làm thế nào để chuyển đổi mục đích sử dụng đất? Các bạn hãy theo dõi các quy trình sau đây để có thể hiểu rõ hơn.

I. Căn cứ pháp lý

1. Luật Đất đai 2013
2. Nghị định 43/2014/NĐ-CP
3. Thông tư 30/2014/TT-BTNMT
4. Nghị định 45/2014/NĐ-CP
5. Thông tư 76/2014/TT-BTC

II. Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư

• Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất ở đây là phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (còn gọi là đất thổ cư) theo quy định về chuyển mục đích sử dụng đất tại điều 57 Luật Đất đai 2013.

III. Khi chuyển mục đích sử dụng đất 

Phải căn cứ theo:

• Nhu cầu sử dụng đất ghi trong đơn xin thay đổi mục đích sử dụng đất;
• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện nơi có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

IV. Thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất 2020 gồm:

1. Hồ sơ

01 Bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (Tải mẫu)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất khác;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thổ cư;
• CMND, Thẻ căn cước, Sổ hộ khẩu,…chứng minh nhân thân của người nộp hồ sơ.

2. Trách nhiệm của Cơ quan Tài nguyên và Môi trường

• Xác minh hồ sơ; xác minh thực địa, đánh giá nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư;
• Chỉ đạo việc cập nhật và sửa đổi cơ sở dữ liệu hồ sơ đất đai và địa chính;
• Trình Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất;
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư

a. Nộp tiền sử dụng đất khi thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy định

• Bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm ban hành quyết định thay đổi mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
  • Thay đổi từ đất vườn và ao trong cùng một khu đất với nhà ở của khu dân cư không được công nhận là đất thổ cư theo quy định tại khoản 6, Điều 103 của Luật đất đai được sử dụng làm đất thổ cư;
  • Chuyển từ đất có nguồn gốc từ đất vườn hoặc ao gắn liền với nhà nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển quyền hoặc biện pháp của họ bởi các đơn vị địa chính trước ngày 1 tháng 7 năm 2004, để tự đo đạc đồ đạc thành các mảnh đất riêng biệt thành đất thổ cư.
• Giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư bằng với chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm ban hành quyết định thay đổi mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Chuyển từ đất nông nghiệp Nhà nước không thu phí sử dụng đất đối với đất thổ cư.

Ví dụ:

+ Giá đất ở của khu vực: 4.000.000 đồng/m2

+ Giá đất nông nghiệp của khu vực: 300.000 đồng/m2

Khi đó số tiền sử dụng đất phải nộp để chuyển 100m2 đất nông nghiệp sang đất thổ cư là:

100 X (4.000.000 – 300.000) = 370.000.000 đồng

b. Thẩm quyền giải quyết

• Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân;
• Trong trường hợp một hộ gia đình, cá nhân được phép thuê đất cho việc thay đổi mục đích đất nông nghiệp cho mục đích thương mại và dịch vụ với diện tích 0,5 ha trở lên thì bắt buộc phải được chấp thuận bằng văn bản của sau này của Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố trước khi ra quyết định.